股权质押“拆东补西”泰禾集团“减负”路漫漫

发布日期：2019-12-02 10:15:14   浏览次数：4055次

在“拆东补西”的大背景下，9月11日，福建开发商泰和集团透露了“股权质押”的消息。最大股东泰和投资计划将其540万股股份质押给泉州银行股份有限公司福州鼓楼支行，募集资金3550万元。

泰和投资作为今年的第八次质押，质押率达到99.07%。金融评论员提醒道，大股东承诺的高比例股票背后是泰和对资本的渴望。一旦股价大幅下跌，质押将带来风险。

“东拆西补”偿债338亿元

资本压力下的有限规模扩张

自2019年以来，背负“高杠杆”扩张负担的泰和集团面临“长期负营运现金流”、“高端产品线移除不力”和“巨额债务”的压力。为了缓解资金压力，泰和先后出售了10多股项目股票筹集资金。

具体来说，从3月到5月，泰和在杭州、南昌、漳州、广州、佛山、苏州等地的7个项目的部分股份先后转让给世茂房地产，总额为77.52亿元。今年6月，泰和转让了其在广州场项目、济南章丘项目和河南润田房地产公司的部分股权，资本为34亿元。其中，“从项目中获得的资金和出售股份将主要用于改善公司的财务状况。”

在积极裁员的情况下，泰和已成功偿还约338亿元公司债务，净营业现金流由负向正大幅增加至202.2亿元，财务状况有所改善。在半年度报告中，太和的资产负债率为84.60%，比2018年底下降了2.28个百分点。净负债率为258.69%，较2018年底的384.55%下降126.15个百分点。然而，尽管如此，这两项指标在行业内仍处于较高水平，尤其是净资产负债率，与行业平均水平91.37%相差甚远。

由于以往债务的“缺口”太大，泰和虽然积极补充现金流，但半年来一直未能大力缓解债务压力。据《中国日报》报道，截至6月底，泰和集团计息负债总额为1103.25亿元，短期计息负债330.03亿元，一年内到期的非流动负债为255.20亿元，而目前公司现金及现金等价物余额仅为129.67亿元，难以覆盖一年内到期的短期债务和债务。

今年上半年，泰和的现金短期负债率仅为0.46。一般来说，作为反映公司短期偿债能力的指标，系数值越低，压力越大，压力越小，公司的短期偿债压力就越大。利息保证倍数为0.38。作为反映企业长期偿付能力的指标，为保持正常偿付能力，该指标应至少大于1。比率越高，企业的长期偿付能力压力越大。如果数据太低，企业将面临债务和利息支付危机。

债务和资本的双重压力正在影响泰和集团的进一步“扩张”。今年上半年，泰和改变了此前的“激进”土地投资策略，停止了大规模土地收购。新项目的数量为“0”。库存余额也从年初的1735亿元下降到1633亿元。拟开发土地储备面积209.25万平方米，比2018年底下降55%。

在此前的采访中，泰和集团董事长黄启森表示，目前泰和不存在危机。这场危机是由公众舆论造成的，债务压力不是很大。然而，目前泰和在过去六个月里的各种表演都传达了与黄启森观点相矛盾的信息。

通过发行高利率债券来“赚钱”并不容易。

房地产市场加速降温并积聚压力。

为了缓解对资金的渴求，泰和积极“集资”。然而，目前房地产企业融资普遍收紧，大量资金更愿意流向经营状况良好、财务安全稳定的企业，当期利润甚至难以支付应付利息。在这种情况下，泰和在资本市场的议价能力并不乐观。

9月10日，泰和集团宣布计划通过其全资子公司太浩集团全球(股份有限公司)发行1亿美元海外债券。债券期限为364天，每半年支付一次，票面利率为11.25%。7月11日，泰和又发行了4亿美元的海外债券，票面利率高达15%，为今年业内最高。

相比之下，总部位于重庆的龙湖集团(Longhu Group)最近也宣布了2029年到期的8.5亿美元外债，票面利率仅为3.95%，比泰和9月份的美元债务低7.3个百分点，比泰和7月份的美元债务低11.05个百分点。

事实上，泰和的融资成本在头六个月一直很高。据《中国日报》报道，同期泰和的平均借款成本为9.3%，比去年同期上升了0.8个百分点。公告称，泰和通过非银行机构的融资规模达到650.3亿元，占比58.9%，借款成本为10.13%，这是公司融资成本上升的主要原因。

然而，在梳理太和的其他几个融资细节后，分众地产发现，在6个月内，其银行贷款总额为247.38亿元，占比22.42%，借款成本为8.48%。3-5年期公司债券205.62亿元，占18.64%，借款成本为7.68%。单笔借款成本不低。

好的项目设计可以缓解集团紧张的财务状况，但从泰和目前的业绩来看，其销售业绩并不突出。此外，在限购政策继续收紧、房地产市场加速降温的情况下，住宅企业整体上已经摆脱了仓储压力。此外，泰和一直追求的总价格超过一千万的高端产品线销售门槛很高，不适合“高营业额”。

根据克里的数据，今年8月1日，泰和的合同销售额为531.7亿元，同比下降38.5%，公司排名从第19位降至第40位。今年上半年，该公司的合同销售额为456.7亿元，同比下降30.27%，排名从去年同期的第18位降至第37位。

就该行业未来的整体市场环境而言，根据国家统计局的最新数据，今年以来，全国商品房销售面积连续7个月呈现负增长，随着市场明显降温，许多城市的楼市出现大幅下滑，一些热门城市进入了“无止境销售”的时代。据克里称，8月份，克里监控的一些热门城市的营业额也有所下降。其中，一线城市的营业额环比下降10%，同比下降7%。二线和三线城市的营业额均环比下降，分别为-3%和-6%。

未来，房地产市场不会变成乐观的市场。中原地产首席分析师张大伟此前分析称，8月1日，除了相对活跃的深圳，包括北京、上海、杭州、南京、温州、福州等热门市场(除了一些急需的项目)，恶化速度迅速下降。如果央行不在近期降息，cpi将保持在高水平，2019年也不会有“九金十银”。

预计不会出现“热门”市场。鉴于海外融资成本高，泰和此前的项目股权融资转移会在下半年继续吗？一个值得注意的现象是，根据泰和8月16日的公告，“公司计划转让其全资子公司湖南浔龙江泰和房地产有限公司80%的股权，总成交价为2.64亿元”。

此前，8月12日，太和公告中的另一条消息显示，“福州太和运城置业有限公司计划将其30%的股权和债务转让给世茂房地产旗下的厦门奥奇，总对价为1.99亿元，以最大限度地减轻企业债务压力。”7月，福州太和运城刚刚以6.94亿元收购了叶枫集团控股的杭州富阳项目公司的部分股权。“合并”和“出售”之间的间隔只有一个月。

资料来源:Sohu.com。

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